สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตามมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง

           มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง เป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย จึงเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคสอง ซึ่งมีผลทำให้ แม้จะยังไม่จดทะเบียนการได้มาก็เป็นทรัพยสิทธิแล้ว 

ลักษณะสำคัญของมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง

1. บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น

• หมายถึง ส่วนที่เป็นโรงเรือนโดยส่วนใหญ่ของโรงเรือน

2. โดยสุจริต

ผล : บุคคลนั้น (ผู้สร้างโรงเรือน) เป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น     

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของโรงเรือนรุกล้ำ 

สิทธิของเจ้าของโรงเรือนรุกล้ำ : โรงเรือนที่รุกล้ำเป็นส่วนควบของโรงเรือนที่ไม่รุกล้ำโดยผลของกฎหมาย เจ้าของโรงเรือนที่รุกล้ำ มีสิทธิในการขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้ในทันที เมื่อปรากฏว่ามีการรุกล้ำโดยสุจริตโดยไม่ต้องรอให้ครบ 10 ปีเสียก่อน (ฎีกาที่ 741/2505) ไม่ต้องคำนึงว่าจะเป็นเจ้าของที่ดินเดิมหรือผู้รับโอน ทั้งเจ้าของที่ดินที่รุกล้ำอาจได้ภาระจำยอมในที่ดินของผู้อื่นโดยอายุความได้ (ฎีกาที่ 904/2517) 

หน้าที่ของเจ้าของโรงเรือนที่รุกล้ำ : ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น ซึ่งเงินดังกล่าวจะใช้เป็นคราวๆ หรือครั้งเดียวก็ได้แล้วแต่จะตกลงกัน

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดิน

สิทธิของเจ้าของที่ดิน : มีสิทธิเรียกให้เจ้าของโรงเรือนใช้เงินเป็นค่าใช้ที่ดิน และหากภายหลังส่วนของโรงเรือนที่รุกล้ำนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินมีสิทธิเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้

หน้าที่ของเจ้าของที่ดิน : ต้องยอมจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินส่วนที่ถูกรุกล้ำให้แก่เจ้าของโรงเรือนหรือผู้รับโอนโรงเรือนที่รุกล้ำนั้น เพราะผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ปลูกโรงเรือน

ข้อพิจารณา เกี่ยวกับ ป.พ.พ.มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง 

1. ถ้าส่วนที่รุกล้ำเป็นส่วนที่ต่อเติมภายหลังจากสร้างโรงเรือนเสร็จแล้ว ไม่ถือว่าสร้างโรงเรือนรุกล้ำไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 (ฎีกาที่ 3666-3670/2533)

2. มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ใช้บังคับเฉพาะที่ดินของเอกชนหรือของแผ่นดินเท่านั้น ไม่รวมถึงที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน (ฎีกาที่ 1159/2511)

3. ผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำในที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต ถ้าต้องการให้ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 มีหน้าที่ต้องกล่าวอ้างว่าได้ปลูกสร้างโรงเรือนโดยสุจริต (ฎีกาที่ 291/2526)

4. ผู้สืบสิทธิของผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง (ฎีกาที่ 3713/2534 และฎีกาที่ 4799/2552)

5. กรณีสิ่งปลูกสร้างสิ่งอื่น ที่มิใช้โรงเรือน รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แม้จะสร้างโดยสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง (ฎีกาที่ 951-952/2542 และ ฎีกาที่ 1511/2542 และ ฎีกาที่ 2743/2541)

6. ผู้มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนภาระจำยอมตามมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ต้องเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าที่ดินปลูกสร้างโรงเรือนมีเพียงกรรมสิทธิ์ในโรงเรือนเท่านั้น ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนภาระจำยอม (ฎีกาที่ 14354/2557)