โดย ทนายชลิตา หนูพลัด

สิทธิของบุคคลภายนอกต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับสิทธิของผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตามมาตรา 1299 วรรคสอง

หมายความว่า บุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคสอง ที่จะมีสิทธิดีกว่าผู้ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมซึ่งยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มานั้น ก็ต่อเมื่อ สิทธิของบุคคลภายนอกและสิทธิของผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เป็นสิทธิประเภทเดียวกัน

ดังนั้น สิทธิของบุคคลภายนอกซึ่งเป็นสิทธิคนละประเภทกับสิทธิของผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมไม่อาจลบล้างกันได้

เช่น กรรมสิทธิ์ กับ กรรมสิทธิ์, สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิจำนอง เป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับกรรมสิทธิ์ เพราะเป็นการได้สิทธิ

ภาระจำยอม ไม่ใช่สิทธิประเภทเดียวกันกับกรรมสิทธิ์ เพราะภาระจำยอมเป็นการรอนสิทธิ ทั้งนี้ ภาระจำยอมที่จะใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ จะต้องเป็นภาระจำยอมที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคสอง ต้องมิใช่การภาระจำยอมที่ได้มาโดยทางนิติกรรมและยังมิได้จดทะเบียนการได้มา ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ซึ่งทำให้ภาระจำยอมมีผลไม่สมบูรณ์ในฐานะทรัพยสิทธิ แต่คงใช้บังคับกันได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา ซึ่งตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ไม่ผูกพันบุคคลภายนอก ดังนั้น บุคคลภายนอกไม่ต้องยอมรับภาระจำยอมตามนิติกรรมนั้นด้วย หรือบุคคลภายนอกรับโอนที่ดินมาโดยไม่ติดภาระจำยอมมาด้วย (ฎีกาที่ 8621/2554)

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

ฎีกาที่ 1194/2558 ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า "...สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"นั้น หมายความถึงกรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่โจทก์อ้างเป็นการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินสามยทรัพย์ ส่วนภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิจึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิประเภทเดียวกับสิทธิของบุคคลภายนอกที่ยังไม่จดทะเบียน แต่เป็นกรณีที่มีนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ขายเดิมอันเป็นสามยทรัพย์ เมื่อผู้ขายเดิมได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์แก่โจทก์แล้ว ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ ตามป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง ซึ่งภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภาระจำยอมหรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1397 และ 1399 เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าภาระจำยอมได้สิ้นไปแล้วเพราะมิได้ใช้สิบปี จำเลยจึงมีสิทธิฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ จดทะเบียนปลอดภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ และโจทก์จะยกการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เป็นข้อต่อสู้เพื่อไม่ให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทสิ้นไปหาได้ไม่

ฎีกาที่ 800/2502 (ประชุมใหญ่) ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397,1399 และในลักษณะซื้อขายตาม มาตรา 480 ก็ยังบัญญัติว่า "ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์นั้นปลอดจากภาระจำยอมอย่างใดๆ ทั้งสิ้นหรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น" ตามมาตรา 1299 หมายถึง แต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพย์สิทธิอันเดียวกันกับสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมติดอยู่ หาได้สิทธิในภาระจำยอมไปด้วยแต่อย่างไรไม่ สำหรับที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์นั้น ภาระจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่การรอนสิทธิตาม มาตรา 480 เท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไปหาได้ไม่ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 7/2502)

ฎีกาที่ 5808/2537 ธรรมเนียมปฏิบัติของชาวบ้านในท้องถิ่นที่เอื้อเฟื้อกันกรณีผู้ที่อยู่ในสวนที่ลึกจะต้องอาศัยเดินผ่านสวนของผู้อื่นออกไปสู่ภายนอกได้ การอนุญาตดังกล่าวเป็นการแสดงออกชัดโดยทางปฏิบัติของเจ้าของที่ดินเป็นการทั่วไปที่ไม่หวงห้ามหรือสงวนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตน ยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยสมัครใจ จึงมิใช่การอนุญาตด้วยความคุ้นเคยหรือวิสาสะเป็นการเฉพาะตัว ดังนั้นการใช้ทางพิพาทของโจทก์ในลักษณะดังกล่าวจึงได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ สิทธิภาระจำยอมของโจทก์ได้มีขึ้นโดยผลแห่งกฎหมายรับรองและจะสิ้นสุดไปก็โดยเหตุต่าง ๆ ที่กฎหมายกำหนด ส่วนของจำเลยทั้งหมดที่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์นี้เป็นสิทธิคนละอันกับสิทธิภาระจำยอมของโจทก์ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์โดยทางทะเบียนไม่เป็นเหตุให้สิทธิภาระจำยอมของโจทก์สิ้นสุดลงได้

บทความที่เกี่ยวข้อง